不懂如何选址？名创优品和麦当劳告诉你怎么做！

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有这么一句话：“一铺养三代”。仅仅靠一家小铺面，就可以赚得盆满钵满，几代人不愁吃穿？不过现在，想要一铺养三代，那必须有一个前提，那就是要有一个好店址！做生意的人都知道，店铺位置的好坏是能否盈利的关键。如果不经过认真科学的选择店址，而仓促盲目开店的话，那就是“一铺坑三代”！

但选址在很多开店老板的认知中并不是一件简单的事情，很多老板对于选址，总是存在深深的芥蒂。选址很难吗？很难，因为需要考虑的因素太多，但选址也很简单，因为只要静下心来，避开所有的不合理，选址也就成功了。那作为“实体人”的我们，该如何正确选择好店址呢？

明确注意事项

1.选址要先给自己定个位

选择店铺位置之前，首先要明确自己的经营范围和经营定位。需如果经营的是日化、副食等快速消费品，就要选择在居民区或社区附近；如果经营的是家俱、电器等耐用消费品，就要选择在交通便利的商业区。 此外，还要考虑自己的目标消费群体以及消费时间，在进行选址抉择。

2.“好店”选址要看值不值

大部分人都认为，只要位置好、客流多，就是好店。这类店铺是很多开店老板所追求的理想店铺，这种贵并不遵循市场规律，租金一般都是远超其他稍次一些的店铺，切勿盲目决定，毕竟刚开店首要目标就是活下来。建议租金比例最好不超过营业流水的15%，具体视个人情况而定。

3.考察同类店铺及沿街商户

在选址时，要注意附近店铺的定价水平，来决定自己的价格预期定位是否合适，要注意附近店铺的类型与到店消费群体的分类。 

4.选址不要凭感觉

第一印象对于大多数人来说，并不是什么坏事，但对于开店老板来说，却并不是一件好事，因为第一印象的存在，开店老板眼中的西施，可能在顾客眼中，东施都不如。一定要理性的排除自己的主观情绪，尽量用客观的事实数据来判断。还需更多观察门前细节等。

在明白了以上4点注意事项后，接下来我将用名创优品与麦当劳的选址，将选址公式化，让你有模板可以参照。

名创优品一年90亿的选址秘诀

经常逛名创优品的人都知道，它们的门店不是设置大型综合体内，就是高端繁华的地段，可是名创优品的产品都是50元以下的低单价商品，为何要选择这些租金高昂的地段，卖便宜的产品？这就要说到一个概念了——第三需求定律。

第三需求定律

第三需求定律是指当消费者必须支付附加费的时候，高品质的产品就相对低品质的产品变得便宜了。这笔附加费越高，高品质的产品就变的越便宜。举个例子说明。

有两种苹果，一种是普通苹果，一种是精选苹果。精选苹果比普通苹果好吃 2 倍！在小城市，普通苹果1元一个 精选苹果2元1个。吃精选苹果相当于放弃2个普通苹果。用户讲究性价比，购买普通苹果。

在北京，附加费 3 元，因为卖苹果要缴更贵的租金、雇更贵的职员、使用更贵 的包装等。普通苹果变为2+3=5元，精选苹果4+3=7元。吃精选苹果放弃 1.4 个普通苹果。用户讲究性价比，购买精选苹果。所以，小城市中普通苹果卖的好，北京精选苹果卖的好。是小城市的人太穷了只在乎价格么？是北京同学道德观飞升开始在乎价值了么？不！大家都拿着一个相同的计算器。在自己经济可承受范围内，不停的算着性价比。相比较后，小城市中普通苹果性价比高。北京，精选苹果性价比高。

名创优品的“第三需求定律”

名创优品为啥要在最贵的地段卖最便宜的货？我们从头说起。名创优品主打生活小百货定位“10元店”。和他竞争的是卖劣质产品的“2元店”。在小城市：2元店的劣质产品2元1个，名创优品 10 元 1 个。在北京：假设附加费 3 元。劣质产品共 2+3=5 元，名创优品 10+3=13 元。在小城市，名创优品比不过2元店。在大城市，名创优品才是性价比之王。

所以名创优品为啥要在最贵的地段？因为只有交了附加费，他才能成为性价比之王。我们都承认，名创优品的上下游整合做的很棒，这帮助他拿到极低的产品价格。名创优品对于质量、设计、服务的重视，这帮助他提高了产品价值。但是产品的性价比，并不是单纯计算产品价值/产品价格。

数字，无法孤立的看它高还是低，要通过和别的数字对比，才能得出高还是低。99分算高么？满分 1000 分。产品的性价比，是和其他产品对比出来的。 在小城市，名创优品要和卖 2 元的劣质品对比。没有任何竞争优势，那任何竞争都是恶性竞争。在北京，名创优品要和卖 5 元的劣质品对比。甚至很多劣质的产品，因为支付 不起附加费，连入场竞争的资格都没有。

名创优品的选址策略是在城市中心，也就是在最贵的地方。给产品增加了一笔 附加费。在这种地方，对于用户来说它的性价比才会高。低价高质的商品，在 越高端的地方卖，就会显得越便宜。

名创优品第一家店选址在广州市花都区建设路步行街。临近火车北站，周边是 大片居民区。周边消费者收入水平和购买力不足，门店效益极低，销售额只达 到预期的 1/3。后来，名创修正了选址错误，改变了选址策略。每个城市，都选择人流最密集的步行街、黄金地段商业区。最终才跑通了 0 到 1 的验证过 程。 2002 年，优衣库刚进入中国时，也犯了相同的选择错误。选择了在城市边缘进行开店。结果每天绞尽脑汁和美特斯邦威、森马竞争。后来调整了选址策略，才逐渐站稳了脚跟，成为了现在的中国优衣库。

在站稳脚跟之后，为了留存客户与拓宽渠道，于是就决定用公众号来绑定会员，并搭建了公众号的线上商城，通过会员福利，不定期的发放会员优惠券以此来刺激用户在线上商城的消费频率，同时通过同城的配送货服务亦或是可查看商户就近门店，完成线上付款，线下立刻取货，使得消费者的体验感倍增，此外在商品页面处还有分享有礼功能，使之产品又多了一份传播。

可见优惠券+公众号线上商城+分享福利的玩法，是被大众广泛认可的。优惠券+分享奖励使优惠券具备了裂变传播性，为了获得更多优惠，分享量也就不断提高。老客户扫码或通过商家公众号获得3张组合优惠券，包括券1——无门槛自用券）券2（低折扣待激活）券3（分享券分享指定数量好友使用）。券1可直接领取，券3需要券2分享转赠优惠券组合并且对方券1领取后，达到指定分享使用数量后才可激活并领取券2使用。新客户通过老客户处获取卡券组合，也包括同样的券1券2券3和同样的使用规则，且提倡先领券后消费的原则，故以此法，名创优品实现了年收百亿的创举。

接下来说说麦当劳的选择模型分析法，让我们把他的概念数据化。

麦当劳选址模板分析

都说麦当劳不是卖汉堡的，是做地产的，拿铺眼力惊人。麦当劳的成功，除了品牌优势外，在选址方面更具敏锐目光，通过商圈的划分与选择、聚客点的测算与选址等方法，进驻具发展潜力的地区。到底麦当劳是在运用哪些方法进行选址的呢，以三个方法综合后就能预测到营业额5%的误差。

1.塞拉模型分析法

模型设制的理论表明，影响销售额的几个因素包括：

①预备建造或已在经营的餐厅附近的居民情况以及他们的收入；

②该地区竞争对手的数量；

③该地区的交通流量；

④餐厅经理的能力；

⑤已进行的广告宣传；

⑥餐厅建筑物的外观及其类型。

2.CEK选址法

这一模型是通过掌握充分的市场资料，运用多元回归分析法来预测和评估某一餐厅的位置优劣的。首先，要对一个选址进行评估，需要的有关数据来作为数据基数包括：

①附近街道上每天的车辆数；

②本区域内所有餐厅的座位数；

③本区域内蓝领工人所占比例；

④10分钟内即可到达餐厅的公司职员人数；

⑤周围10分钟内就可到达的人数；

⑥本区域内人口的平均年龄；

⑦营业区域内餐厅数；

⑧10分钟内可以到达的所有人口数。

然后，明确需要达到的目标：

①本区域内所有餐厅座位数不少于1200个。

②75%的人口属于蓝领阶层。

③平均年龄在26-32岁之间。

④10分钟内有10000名职员可以到达这家餐厅。

最后，在获得以上数据的基础上，运用方程进行计算得出结果：

Y = a-XA+XB+XC+XD

其中：Y-这家餐厅的预计销售额；

A-本区域内所有餐厅座位数；

B-本区域内蓝领工人所占比例；

C-本区域内人口的平均年龄；

D-10分钟内能够到达本餐厅的职员人数；

A-经验系数；

X-用来衡量A、B、C、D四个因素的系数。

3.商圈分析法

商圈是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，即来店顾客所居住的地理范围。商圈分析法是通过分析商圈范围内的顾客情况、门店情况以及可能影响经营的其他情况，以得到正确的店址。

①商圈的确定

确定商圈先要确定商圈的轴心点。门店所在的位置就是商圈的轴心点，应该了解轴心点所在街区的情况、交通状况和具体位置。仅有圆心而无半径，圆是无法画出的。为了由地点定位繁衍出区域定位，必须通过半径标志，准确地画出各层商圈，即以店铺位置为轴心，以习惯性的一定距离为半径，画出商圈。

对处在不同地区的店铺来说，商圈的半径距离各有不同，要受当地人口密度、附近竞争、所提供的品类差别、交通方式、声誉等因素的影响。

而在大城市的市中心，门店的商圈半径通常只有两三条街道的距离；在市郊，则可能是10多公里的距离。另外，对于不同地区，不同商圈顾客市场的份额不同。一般来说，一家门店顾客群中，核心圈的顾客占55~70%，次级商圈的顾客占15~25%，边缘商圈的顾客则较为少见。

②商圈的分析

商圈分析对于餐厅的选址定位具有十分重要的意义。通过对店址的综合评价及详细分析消费、竞争环境，可确定合理的目标市场。商圈分析应考虑的消费者因素有：商圈内的人口规模、家庭户数、收入分配、教育水平、年龄分布及人口流动情况、消费习惯等。这些可以从政府的人口普查、年度统计及商业统计公告等资料中获得。

总结

科学合理的选址绝对可以让门店走得更快更好。所以，当你弄懂了选址的内涵再来排兵布阵，不论是大城市还是小县城，不论是扎堆商业体还是挺进社区，取胜的几率都大得多了。

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